28 Jul 2017 – REITs如何實現增長

(By Larry Hung)

不少朋友以為REITs是類似債券類的投資，因為REITs定義了90%的利潤必須派發給股東，於是便有一種錯覺，以為REITs會缺乏增長前景，因為只有10%的盈餘去用作發展。

其實，一隻經營優秀的REITs是能夠通過內生增長（Internal Growth）及外生增長（External Growth）去提供增長，就算不通過額外籌集資金去作收購，也能讓每單位可供分派租金持續上升。

今期讓我們先談談內生增長，內生增長是指REITs不透過收購來提升租金分派。

第一招，REITs是可以通過加租為業績帶來增長。一般租約可分為基本租金與浮動租金，基本租金基本是租約完成時續租再調整；而浮動租金則多數是按照租戶的銷售額來計算分成（不過當中一般會有最低租金的保證），當經濟向好時，租戶銷售額上升，REITs便有機會收取更高租金。而且，只要經濟穩定向好、失業率低、通脹穩定，基本上租金每年均會小幅上升，每次續租也能夠提升租金。

第二招，REITs可以通過物業提升和重新定位去提升租金。零售業REITs通過將低租金空間轉為高租金空間，升級租戶結構Tenant Mix（譬如超市轉為Luxury、food court轉為餐廳等），以及有時候對整個購物中心進行重新裝修定位來最大化收入。香港的領展(823)絕對是當中的表表者，過往多次通過翻新殘舊的房委會商場、街市去大幅提升租金。不過，要留意的是，對於寫字樓和酒店REITs來說，有時候只是為了保持競爭性就必須對物業進行翻新，這種翻新並不會帶來很大的租金提升。

第三招，資本循環。REITs可以售出其持有物業組合中增長潛力有限的物業，然後用獲得的資金收購其他更高利潤的物業。領展過去也是精明地選擇一些質素較好的物業去進行翻新，而把一些相對較差的物業去放售，而往往放售時也會錄得利潤，因為物業的真實價值一般比在資產負債表上的價值為高。不過，要留意的是，只有在接近市場最高點的時候賣出物業，再在市場最低迷的時候買入，才能創造最大價值，但實際上知易行難。而且，有時候賣出物業後，倘若未能即時買入另一個物業，也有機會導致導致單位股息分紅下降。

下期有機會再跟大家分享一下REITs又如何透過外生增長去提升租金分派。

(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有領展(823)) 

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