16 Aug 2017 – 參與龍光地產(3380)業績發佈會筆記

Larry Hung參與龍光地產(3380)業績發佈會，要點如下：

龍光地產(3380)為堅實的大灣區概念地產擁護者，集團於8月10日公佈中期業績，上半年公司的合約銷售均價為15,452元人民幣(單位下同)/平方米，同比增加了29.8%。這點值得留意的是，一些同樣剛公佈業績的内房，我們發現合同銷售均價已經出現下滑，但是龍光依然在上升中，這個反應了公司的高毛利應該得到保證。

上半年業績超出投資者預期。根據報表顯示，上半年公司的銷售為123.8億元，同比增長94.6%；核心利潤同比增加195.4%至25.5億元；股東應佔利潤上升166.1%至34億元。另外，公司的核心利潤率提升7個百分點至20.6%；毛利率上升9.2個百分點至39.5%。在銷售方面，上半年，龍光地產的合約銷售額約為193.1億元，同比增長34.2%，合約銷售面積約119.1萬平方米。從區域結構來看，龍光地產在粵港澳大灣區的銷售表現頗為強勁。在公司上半年合約銷售總金額中，粵港澳大灣區銷售占比約52.4%，汕頭區域占比約33.5%，剩餘其他區域占比合計約14.1%。

調升全年銷售目標：
龍光地產於8月10日宣佈上調2017年全年合約銷售目標，由年初原定的345億元調升至370億元。
中長期發展計劃：2020年銷售額要達800億
從2017年開始，公司的銷售額計畫每年增長30%以上。在盈利方面，因為龍光地產的土儲主要集中於2014年、2015年、2016年上半年拿下的低價地，項目利潤空間大，因此，只要公司的年銷售額達到30%的增長，利潤就大於30%的增長。到2020年銷售額達到800億元，利潤達到100億元，公司市值希望能夠從400億元翻倍，這是龍光地產的一個目標。

毛利率依然還有上升空間：
地產管理層表示，上半年龍光地產的毛利率大幅提升，這其中最主要的原因之一是深圳地區有一些高毛利的項目交付，如龍光城就有兩期交付。
據瞭解，龍光城是該公司戰略性佈局粵港澳大灣區的一個專案，受益於當時地價低廉，根據管理層的介紹，該專案現在的毛利率達到60%以上，並且這個專案還存著有將近300個億的貨值。2017年下半年龍光地產繼續推出多個高毛利項目，包括：全新推售深圳光明新區的玖龍台，推售深圳北商務片區的地鐵上蓋項目玖鑽等。
公司一直以來均穩健地拿地，不會盲目搶高價錢，因而保障了利潤率。

保持35%的派息率：
受益於上半年盈利大增，龍光地產首次派發中期股息。股息每股19港仙，特別股息每股3港仙，也就是說，龍光地產2017年中期的總派息為每股22港仙，派息額占核心利潤約40%。以此計算，龍光地產股息收益率達3.2%，年化收益達6.4%。
管理層表示，自上市以來，公司逐年提高了派息比例，現在會保持35%的核心利潤的股息這個派息政策。至於特別股息，這個要根據公司每一年業務發展，還有財務的情況，每一年來擬定。管理層相信隨著公司每一年核心利潤不低於30%以上的增長，股息的收益率也會逐步在上升。

海外投資占公司總資產約10%：
2017年上半年，龍光地產通過招拍掛方式在惠州、汕頭、肇慶、柳州等城市新增專案6個，新增土地總建築面積約183萬平方米。龍光地產在這些新項目獲取中，也有了新突破，即實現海外戰略佈局，分別於中國香港及新加坡取得住宅用地。
管理層特別提到香港項目；首先，公司不追求超高利潤，相信在較低利息成本和稅收下，香港項目的利潤也會相當不錯；第二，公司陸續進軍海外，主要是深圳土地已經貴得拍不下來，因此才考慮外拓；第三，雖然有分析評論管理層高價拿港地，風險可能頗大，但是他們認爲現在香港房地產市場已經分化，高端和超高端的住宅應跟民生住宅拆分開，内地客戶對高端住宅的需求龐大。

土地儲備：
截止2017年6月30日，包括招拍掛土地項目和城市更新專案在內，龍光地產土地儲備總建築面積約為2,789萬平方米，總貨值達3,880億元。
按地區分類，粵港澳大灣區土儲建築面積為1,830萬平方米，貨值約為3,145億元，占總貨值比重為81%；深圳貨值約為1,347億元，占總貨值比重為43%。
按開發週期分類，在2年內能夠達到開工銷售的土地儲備貨值25%，中期（3-5年）則佔45%，而5年或以上則佔30%。這確保公司短中長三個階段均有穩定增長和發展。

總結：
公司本身發展策略清晰明確，而且往績（執行力和遠見）優秀，我們認爲如果中長期看好内房板塊的話，龍光地產絕對值得配置。

(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有龍光地產(3380)) 

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