27 Nov 2017 – [與管理層會面系列] 龍光地產(3380) – 到深圳考察後記

Larry Hung於今天到深圳考察,與龍光地產(3380)管理層會面,要點如下:

[最新情況(國慶後)]
– 成交有一個比較大的下滑,但是對公司的影響還不算太大。主要有三個方面影響銷售:

1. 今年前陣子的銷售太強,因而影響了現時的銷售;
2. 政府不積極發預售證,影響了發展商開盤的積極性;
3. 十九大,政府不希望房價有大波動

– 深圳的房子數量,180萬套(發展了37年),公司認為實際人口應該高達2千萬,而不是政府公佈的1100萬。供求關係沒有改變。

[M2 貨幣供應]
– 每年依然是雙位數的增長。

[十九大房屋政策的看法]
長效機制
1. 低端有保障,保障房市場去協助低收入人士上車;以前做不足,現在要補回;
2. 中端有支持,保障夾心階層;
3. 高端有市場,讓市場去訂價,只要有人買就不用去理。政府用稅收去補貼中、低端。

[長沙灣地王]
– 獨資去投,但是投不中

– 公司以後要再投到應該很難了,因為整個市場現在已經看清了

– 香港的高端買家很多不是香港人,可能是國內的新貴,扭轉了香港豪宅市場的定價權。

– 高增值的人群看中的是穩陣,而不是增值。公司會在海外集中服務這幫人群。

[海外發展]

– 新加坡樓價連續跌了13個季度,成交量跌至新低。公司認為這個時候不拿地,還待何時。

– 海外市場週轉慢,但是利潤不比內地低

– 香港的周轉最少要5年,但是稅和利息比較低。新加坡會較香港快。

[IRR]
– 一線城市,一年可以開始預售,一年半資金回籠。

– 三四線城市,半年可以開始預售,一年資金回籠。

– IRR不會差太遠。

[汕頭]
– 公司是老大,毛利率也達15%,有品牌溢價。今年在汕頭可以做到80億元銷售。未來保持當地龍頭地位,和向潮州等地發展。

[投資物業]
– 租金主要是深圳世紀大廈,租客是京東和騰訊。

– 深圳未來有三個項目的商業部分可以出租。

[可持續發展的問題]
– 核心區基本上很難拿地,主要靠城市更新的機會(主要在深圳、珠海的橫琴等地。深圳是可以自改,基本上賣家可以自行決定)。招拍掛的價格很高,基本上利潤不高。
外圈還有很多招拍掛的機會。

[康家的地段]
– 地標,樓面地價只是4萬7,建築面積26平方米。世界之窗附近,高層能享受永久海景。
– 將來是綜合地段發展,包括公寓、辦公、商業,潛力很大。

[融資渠道]
– 上市後基本上已經打通了所有渠道。
– 今年在上海拿了50億的私募債,不過還未發,因為債息這期上升得快。

[戰略投資者]
– 暫時還未有這方面的考慮。

[股息政策]
– 每年35%的派息政策,或許有5%的特別息分派。

[增長]
– 公司目標希望每年做到穩定增長,我們認為公司有機會做到30%的增長。

[龍光成功策略]
1. 策略,買地已經決定了。
2. 80%的房子是公司自己蓋,每一平米成本只需要2800人民幣,其他公司基本上最低要3000人民幣以上,這裡已經影響到1-2%的毛利。
3. 週轉快,資金成本降低。

這三方面一旦形成優勢,很難被超越。

[總結]
我們的看法跟早前沒有大改變,依然認為公司的發展策略和眼光優秀,但這段時間內房整體處於整固期,表現較差。

(利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,並沒持有此股) 

(以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。) 

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