5 Dec 2017 – 點評領展(823)出售物業和最新估值

(By Larry Hung)

領展(823)上週公佈以總代價230億元出售旗下17個物業給予一買方財團（以基匯資本為首）。

交易中17個物業分別包括：
1. 長亨商場
2. 現崇山商場
3. H.A.N.D.S (安定及友愛)
4. 葵芳廣場
5. 啟業商場
6. 葵盛東商場
7. 錦泰商場
8. 麗閣商場
9. 李鄭屋商場
10. 利安商場
11. 石籬商場
12. 順天商場
13. 大窩口商場
14. 青衣商場
15. 慈正商場
17. 雍盛商場

根據資料顯示，此17個物業於2017年9月中期業績時的估值約為152億元。此次出售作價比帳面估值達51%溢價（或賺約 76 億元），預期交易費用大約為2億元。交易預計於2018年 2月28日完成。

是次交易為領展帶來的影響或其他重點

1. 租金損失
因為出售商場的關係，領展將會損失大約為6億元的租金，倘若管理層未能妥善處理閒置資金（包括購買新物業作投資、回購減少基金單位或者償還貸款減少利息支出），投資者到手的每股分派將會下跌。這也解釋了為何證實出售後，股價反而先升後跌。

另一方面，領展的負債比率將會進一步下跌。

2. 是次出售價格非常吸引
過往領展出售物業，一般最終售價均比帳面估值為高，而出售價錢的租金回報大約在3-4%之間。此次出售，按照租金約6億元、賣價230億元計算的話，大約租金回報在3%以下，因此售價非常吸引（不得不讚管理層）。

只要管理層能夠利用資金收購擁有3% Rental Yield的物業，這次一「高」賣一「低」買已經能夠為股東創造價值。

3. 領展會派發特別息嗎？
根據過往經驗，領展在出售物業後，一般會選擇回購、購買新物業或者減債，特別息分派的機會較低。

而且，倘若管理層選擇分派特別息，相信市場會感覺負面，因為資金沒有出路，不能再通過收購提升每股基金單位分派（DPU）。

4. 領展出售物業背後思路？
相信領展是希望逐步繼續降低香港民生商場的比重，畢竟近年不少政客都將矛頭指向領展，甚至連特首也指出領展為「大山」。隨著領展逐步將民生物業出售，商業物業佔比逐步提高，相信社會輿論會進一步降低。

5. 出售物業會不會提高派息？
答案是不會！報章上有個別專家指出出售物業後會提升派息，這是不正確的觀念。因為每股分派在計算時會剔除重估收益或者出售利潤等數字，因此除非領展派發特別息，否則每股分派不會增加，甚至有機會因為租金損失而減少。

同場加映：

領展早前也公佈了中期業績，其中的一些重點如下：

收益總額: 按年+7.4%
中期分派: 按年+8.7%
物業估值: 按年+9.1%
基金單位淨值: +7.4%至$67.11

整體租用率: 96.3%
續租租金調整率:+26.8%

融資:
定息債務比例: 58.9%
總負債: 338 億
負債比率: 17.4%

其他：
1. 廣州西城都薈有 50% 的商戶進入加租周期；
2. 彌敦道 700 號大樓部分，將於12月有商戶開鋪，而商場則於2018年中開業；
3. 海濱匯將於 2019 年初完成興建。

總結：
領展管理優秀，持續能夠提升每股基金單位分派（DPU）。按照「估值區間」計算的話，我們認為領展的2018年估值將達$76元左右，較現價大約有15%的上升空間，不失為一個中線的投資選擇。

(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有此股) 

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