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(By Michael Kan)
置富產業信託(778)於本週一公布去年全年業績，收入按年持平，但下半年按年跌2%；每基金單位分派按年升1%，但下半年按年跌1%；下半年每股派息$0.2494，比上半年的$0.2634少約5%，打破過去至少五年上下半年每股派息相約的情況。下半年業績倒退，主因出售的和富薈商場未再能入賬，置富嘉湖商場亦開展了部分翻新工程，為市場所預期。惟管理層提到今年加租不容易，訊息較負面。
(資料來源：公司年報)
置富將出售和富薈商場所得20億港元絕大部份用於還債，我認為若果能用2,700萬元增加下半年每股派息，令其與上半年一樣，照顧一下投資者預期，會更理想。負債比率由2017年尾的40%，下降至2018年尾的28%，管理層提到有空間作收購，但見其近年更保守的作風，我認為他們會留意有否將現有商場以好價沽出的機會更大。
(資料來源：公司年報)
主要投行於業績後相繼出報告，預期每股派息按年升約3%，以過去兩年估值息率區間作基礎，我現時預期今年的估值區間在$8.82至$10.18，合理估值$9.5，今年低位或已見，今天收報$9.68，處預期估值區間較高位，離目標價5%，加上末期息率約2.6%，現價以今年計不算吸引，惟中長線持有慢火煎魚，則見仁見智。
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，未有持有上述股票)
(以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
昨天文章(按此重溫)從宏觀指標看資金流向，今天微觀一點，看看港股內的資金流向。上週三恒生指數升577點或2.2%那天，港股成交也明顯大升至1,000億港元以上，不過接著每天逐步回落至今天的約740億港元。恒指連升三天，今天跌1.4%，成交卻減少，是否代表升勢較強，跌勢不強？我認為近月這類陷阱不少，還是不去用這個方向去探討。
上週三至五的三天升市，升勢由集中在指數成份股及有短線正催化劑的如5G及內房板塊等，延伸至未見短線正催化劑，甚至負催化劑仍未清理掉的如醫藥板塊等，簡單看是市場資金風險胃納增加，可是當發現公用股如中電(2)、中華煤氣(3)及港燈(2638)，及REITs如陽光(435)、置富(778)及領展(823)的股價也同步上升持續強勢時，又會感到不大正常，因部份資金仍在積極避險，會對市場資金的風險胃納是否真正增加有所保留。
今天也藉此機會分享置富及領展的最新估值。置富於2018年的預期估值區間息率為5.3%至6.1%，此股的估值區間息率近四年也比較平穩，以此水平為基準，並預期今年每股派息維持較低增長的3%，2019年的預期估值區間是$8.6至$10.3，今天收報$9.44，為今年最高點。
領展於3月年結，預期2019年度每股派息$2.69，是年度的高低點分別在$65.80及$81.95，即預期估值區間息率為3.3%至4.1%。2018年度的高點代表息率3.3%，比先前兩年度的約4.0%為低，可見近兩年度市場又提升了領展的估值。領展股價於去年全年和恒指同步上升，似乎其股價強勢不一定代表買入資金在避風險，反而無論大市強弱，領展還是有資金追捧，可謂近年較穩妥的投資。
若以預期息率3.3%作為目標價，2019年度為$81.6，上週於此水平也遇到阻力，當然若資金要避險找股票泊一泊，其股價在持續需求下也可能於今年3月前升破上週高位，為是年度造出更高的估值息率。若以2019年度看，現價$79.9買入，風險不低，但若有耐性看多一個年度又如何？
市場預期領展於2020年度每股派息升約9%至$2.95，我預期估值區間息率為3.30%至4.35%，即預期估值區間是$67.9至$89.5，目標價仍比現價高12%。
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有置富(778)及領展(823))
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(By Michael Kan)
香港上市公司以12月年結較多，每年揭開業績公布序幕的以往多是置富產業信託(778)，或者條數較簡單，好像亦需配合新加坡方面的時間表，而近年偶爾會被維達國際(3331)爬頭。
置富於本週二公布至2017年12月業績，仍是從事商場經營及管理，主要收入是收租，去年尾宣佈出售北角和富薈商場，不過到今年2月才成交，所以未入賬。出售商場對集團有何影響，正面是可以減債，為現有資產投資增值，換入更優質資產及或派發特別息，負面是若未能買入另一收租資產，未來便有機減少派息，影響估值，所以領展(823)先前出售一籃子商場後，便不斷在市場進行回購，令未來每股派息變相提升，直至物色到新資產投資。投資者看REITs，會看每股資產(2017年按年提升8.9%)，但最直接始終看每股派息，而置富是次以20億港元出售北角和富薈，當中11億元將用作償還明年到期債務，其餘9億元將用作物色其他收購機會。
另外，集團預計將於 2018 年第二季開展天水圍置富嘉湖商場首階段資產增值，為西座進行翻新，資本開支約 1.5億港元，此商場佔物業組合 2017 年之總收益約 18.5%，翻新後相信可為集團增值不少，但期間或會拉低整體收入，影響派息。
置富的物業組合出租率上升1.4個百分點至 98.1%，2017 年錄得續租租金調升率 12.8%， 升幅較上半年的 10.7%有所提升，租戶續租率高達 78%。不過，留意到紅磡置富都會商場出租率高達98.4%，可是若到此一逛，其實看不出有如斯高的出租率！無論如何，此並非如其他資產般的社區商場，並非集團管理層可駕馭類型，我常說若落在其他優質商場經營者手上，可以變成另一個「又一城」，所以我認為集團應出售此商場，不過管理層剛表示目前未有再出售資產計劃，不排除為達最理想價錢，出售會在港鐵沙中線全通前後發生。
說回集團業績， 其特點是上下半年往往差不多，所以此份業績可謂毫無驚喜，全年收入按年升3%，每股派息按年升3%至$0.508，只屬普通，以昨天收報$9.81計，歷史息率約5.18%，若假設今年每股派息按年升4%，預期息率約5.40%，相對我預測的估值息率5.10%，加上始終處加息期，現價非吸引，但可作穩陣收息選擇，以平衡組合風險。
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(By Michael Kan)
置富產業信託(778)於今天收市後公布中期業績，上半年收入按年升2%，物業收入淨額按年升3%，可供分派予基金單位持有人之收益按年升4%，升幅皆比去年同期下跌。 每基金單位分派按年升3%至$0.2553，按以往數年上下半年皆相若，可推算全年每股派息$0.5106，和市場原先預期差不多，只能保持低單位數分享。
(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大
跟據業績，於2017 年 6 月 30 日的出租率 為96.6%，維持在去年尾水平， 平均租金為每平方呎 42.0 港元；另外，報告期間錄得續租租金調升率為 10.7%。商場租戶往往三年才作租金調整， 10.7%即代表每年只有3.5至3.6%升幅，亦解釋其收入及派息按年增幅低企。
若以過往兩年已提升的估值息率區間5.0%至6.4%作基礎，我現時預測其今年估值區間為$7.98至$10.21，合理估值在$9.10，今年最低見$8.52，即預期息率6.0%，最高見$9.82，即預期息率5.2%，今天收報$9.78，是貴是平可作個參考。
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