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Larry Hung於今天到深圳考察，與龍光地產(3380)管理層會面，要點如下：
[最新情況(國慶後)]
– 成交有一個比較大的下滑，但是對公司的影響還不算太大。主要有三個方面影響銷售：
1. 今年前陣子的銷售太強，因而影響了現時的銷售；
2. 政府不積極發預售證，影響了發展商開盤的積極性；
3. 十九大，政府不希望房價有大波動
– 深圳的房子數量，180萬套(發展了37年)，公司認為實際人口應該高達2千萬，而不是政府公佈的1100萬。供求關係沒有改變。
[M2 貨幣供應]
– 每年依然是雙位數的增長。
[十九大房屋政策的看法]
長效機制
1. 低端有保障，保障房市場去協助低收入人士上車；以前做不足，現在要補回；
2. 中端有支持，保障夾心階層；
3. 高端有市場，讓市場去訂價，只要有人買就不用去理。政府用稅收去補貼中、低端。
[長沙灣地王]
– 獨資去投，但是投不中
– 公司以後要再投到應該很難了，因為整個市場現在已經看清了
– 香港的高端買家很多不是香港人，可能是國內的新貴，扭轉了香港豪宅市場的定價權。
– 高增值的人群看中的是穩陣，而不是增值。公司會在海外集中服務這幫人群。
[海外發展]
– 新加坡樓價連續跌了13個季度，成交量跌至新低。公司認為這個時候不拿地，還待何時。
– 海外市場週轉慢，但是利潤不比內地低
– 香港的周轉最少要5年，但是稅和利息比較低。新加坡會較香港快。
[IRR]
– 一線城市，一年可以開始預售，一年半資金回籠。
– 三四線城市，半年可以開始預售，一年資金回籠。
– IRR不會差太遠。
[汕頭]
– 公司是老大，毛利率也達15%，有品牌溢價。今年在汕頭可以做到80億元銷售。未來保持當地龍頭地位，和向潮州等地發展。
[投資物業]
– 租金主要是深圳世紀大廈，租客是京東和騰訊。
– 深圳未來有三個項目的商業部分可以出租。
[可持續發展的問題]
– 核心區基本上很難拿地，主要靠城市更新的機會（主要在深圳、珠海的橫琴等地。深圳是可以自改，基本上賣家可以自行決定）。招拍掛的價格很高，基本上利潤不高。
外圈還有很多招拍掛的機會。
[康家的地段]
– 地標，樓面地價只是4萬7，建築面積26平方米。世界之窗附近，高層能享受永久海景。
– 將來是綜合地段發展，包括公寓、辦公、商業，潛力很大。
[融資渠道]
– 上市後基本上已經打通了所有渠道。
– 今年在上海拿了50億的私募債，不過還未發，因為債息這期上升得快。
[戰略投資者]
– 暫時還未有這方面的考慮。
[股息政策]
– 每年35%的派息政策，或許有5%的特別息分派。
[增長]
– 公司目標希望每年做到穩定增長，我們認為公司有機會做到30%的增長。
[龍光成功策略]
1. 策略，買地已經決定了。
2. 80%的房子是公司自己蓋，每一平米成本只需要2800人民幣，其他公司基本上最低要3000人民幣以上，這裡已經影響到1-2%的毛利。
3. 週轉快，資金成本降低。
這三方面一旦形成優勢，很難被超越。
[總結]
我們的看法跟早前沒有大改變，依然認為公司的發展策略和眼光優秀，但這段時間內房整體處於整固期，表現較差。
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有此股)
(以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
Larry Hung參與龍光地產(3380)業績發佈會，要點如下：
龍光地產(3380)為堅實的大灣區概念地產擁護者，集團於8月10日公佈中期業績，上半年公司的合約銷售均價為15,452元人民幣(單位下同)/平方米，同比增加了29.8%。這點值得留意的是，一些同樣剛公佈業績的内房，我們發現合同銷售均價已經出現下滑，但是龍光依然在上升中，這個反應了公司的高毛利應該得到保證。
上半年業績超出投資者預期。根據報表顯示，上半年公司的銷售為123.8億元，同比增長94.6%；核心利潤同比增加195.4%至25.5億元；股東應佔利潤上升166.1%至34億元。另外，公司的核心利潤率提升7個百分點至20.6%；毛利率上升9.2個百分點至39.5%。在銷售方面，上半年，龍光地產的合約銷售額約為193.1億元，同比增長34.2%，合約銷售面積約119.1萬平方米。從區域結構來看，龍光地產在粵港澳大灣區的銷售表現頗為強勁。在公司上半年合約銷售總金額中，粵港澳大灣區銷售占比約52.4%，汕頭區域占比約33.5%，剩餘其他區域占比合計約14.1%。
調升全年銷售目標：
龍光地產於8月10日宣佈上調2017年全年合約銷售目標，由年初原定的345億元調升至370億元。
中長期發展計劃：2020年銷售額要達800億
從2017年開始，公司的銷售額計畫每年增長30%以上。在盈利方面，因為龍光地產的土儲主要集中於2014年、2015年、2016年上半年拿下的低價地，項目利潤空間大，因此，只要公司的年銷售額達到30%的增長，利潤就大於30%的增長。到2020年銷售額達到800億元，利潤達到100億元，公司市值希望能夠從400億元翻倍，這是龍光地產的一個目標。
毛利率依然還有上升空間：
地產管理層表示，上半年龍光地產的毛利率大幅提升，這其中最主要的原因之一是深圳地區有一些高毛利的項目交付，如龍光城就有兩期交付。
據瞭解，龍光城是該公司戰略性佈局粵港澳大灣區的一個專案，受益於當時地價低廉，根據管理層的介紹，該專案現在的毛利率達到60%以上，並且這個專案還存著有將近300個億的貨值。2017年下半年龍光地產繼續推出多個高毛利項目，包括：全新推售深圳光明新區的玖龍台，推售深圳北商務片區的地鐵上蓋項目玖鑽等。
公司一直以來均穩健地拿地，不會盲目搶高價錢，因而保障了利潤率。
保持35%的派息率：
受益於上半年盈利大增，龍光地產首次派發中期股息。股息每股19港仙，特別股息每股3港仙，也就是說，龍光地產2017年中期的總派息為每股22港仙，派息額占核心利潤約40%。以此計算，龍光地產股息收益率達3.2%，年化收益達6.4%。
管理層表示，自上市以來，公司逐年提高了派息比例，現在會保持35%的核心利潤的股息這個派息政策。至於特別股息，這個要根據公司每一年業務發展，還有財務的情況，每一年來擬定。管理層相信隨著公司每一年核心利潤不低於30%以上的增長，股息的收益率也會逐步在上升。
海外投資占公司總資產約10%：
2017年上半年，龍光地產通過招拍掛方式在惠州、汕頭、肇慶、柳州等城市新增專案6個，新增土地總建築面積約183萬平方米。龍光地產在這些新項目獲取中，也有了新突破，即實現海外戰略佈局，分別於中國香港及新加坡取得住宅用地。
管理層特別提到香港項目；首先，公司不追求超高利潤，相信在較低利息成本和稅收下，香港項目的利潤也會相當不錯；第二，公司陸續進軍海外，主要是深圳土地已經貴得拍不下來，因此才考慮外拓；第三，雖然有分析評論管理層高價拿港地，風險可能頗大，但是他們認爲現在香港房地產市場已經分化，高端和超高端的住宅應跟民生住宅拆分開，内地客戶對高端住宅的需求龐大。
土地儲備：
截止2017年6月30日，包括招拍掛土地項目和城市更新專案在內，龍光地產土地儲備總建築面積約為2,789萬平方米，總貨值達3,880億元。
按地區分類，粵港澳大灣區土儲建築面積為1,830萬平方米，貨值約為3,145億元，占總貨值比重為81%；深圳貨值約為1,347億元，占總貨值比重為43%。
按開發週期分類，在2年內能夠達到開工銷售的土地儲備貨值25%，中期（3-5年）則佔45%，而5年或以上則佔30%。這確保公司短中長三個階段均有穩定增長和發展。
總結：
公司本身發展策略清晰明確，而且往績（執行力和遠見）優秀，我們認爲如果中長期看好内房板塊的話，龍光地產絕對值得配置。
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有龍光地產(3380))
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