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(By Michael Kan)
我在2月24日趁新意網(1686)交出中期業績後寫過(按此重溫)，認為股價於2月已升了不少，不排除短期有點壓力，但以中長線角度看仍是不錯的投資選擇。股價在回落整固一段時間後，昨天明顯反彈上升至近半年高位$5.94，正好剛剛收市後到訪其觀塘總部，向管理層了解最新情況，期間他也有兩次回應投資者來電查詢，或許是股價急升後的效應！
其實或另有原因，股價昨天急升，碰巧跟進開的唯一投行DBS剛出了最新報告，提到數據中心在香港於未來數年供不應求，新意網最受惠，並提升其目標價由$7.5至$10.4，以DBS預期至2020年6月年度每股派息$0.19計，代表息率只有1.8%，而全球最大的數據中心Equinix(EQIX) REITs的歷史息率也有2.1%，此目標價$10.4真的很進取，還是要待年多兩年才到價？
報告提到源於雲應用及互聯網行業，香港數據中心的需求在2018至2021年間以每年15%增長，而期間供應因有限土地資源及工廈轉型而只能以每年7%增長，造成供不應求。這些對需求的調研，如管理層所言，有高有低，不易考究是否準確，但最重要是科技及社會發展事實上對數據中心的需求有增無減。
報告亦提到香港數據中心在2018年尾的總樓面面積(Gross Floor Area – GFA)約760萬平方呎，使用率約80%，剩餘容量預期會在未來兩三年完全給應用。以GFA計，新意網佔全港19.5%，拋離第二位PCCW的13.3%。
集團去年尾成功從政府投得一幅位於將軍澳市地段第 131 號的用地，並已於 2019 年 1 月完成交付手續，該地段屬高端數據中心專屬用地，可提供GFA約 121 萬平方呎，即現有148 萬平方呎GFA的82%，亦是去年全面投入服務將軍澳MEGA-Plus的2.6倍，可見規模之大，預期三至四年後建成。政府現在暫時未有數據中心專屬用地供應，加上現有工廈改裝數據中心條件多多，著實不易，所以集團以至在必得呎價成功投地，我想是中長線策略性投資，大幅提升在香港的市佔率。下表可見，此地投標呎價明顯高於現有上次將軍澳MEGA-Plus用地，一來全港地價期間上升不少，二來集團認為計算方法應以現時工廈呎價加改裝成本，還未計一次過得到這樣大的數據中心用地是非常困難的事。投地結果公布後，市場初時反應較負面，但也算很快作出修正。
還有此地有別於鄰近的將軍澳工業邨內的數據中心，不受分租限制，而集團正對香港科技園就將軍澳工業邨提出司法覆核申請，因「香港科技園一直以大幅補貼的價格出租將軍澳工業邨的土地，其政策禁止將軍澳工業邨租戶(包括經營數據中心的租戶)轉租或准許任何第三方佔用出租場地的任何部份」。管理層預期最快六個月後司法機構才會開始審理，我想若加上上訴，判決至少2021年才有結果。若新意網勝訴，即市佔率會更大，其他數據中心租戶也會轉租投旗下。
新意網現有數據中心如下
– MEGA-Two (沙田) (GFA的520,000平方呎)
– MEGA-Plus (將軍澳) (GFA的470,000平方呎)
– MEGA-i (柴灣) (GFA的350,000平方呎)
– JUMBO (荃灣) (GFA的120,000平方呎)
– ONE (觀塘) (GFA的20,000平方呎)
MEGA-Plus (將軍澳)於去年全面營運，出租率已超過50%，管理層滿意進度。租客包括全球最大雲基建服務供應商，另一個數一數二的亦快將進注，集團不會為盡快出租而忽視租客質素。
MEGA-i (柴灣)為高端數據中心，正進行擴大其空間並增加電力供應，以滿足不斷增長的客戶需求，預期2020年中前可增加兩三成GFA。
另外，去年 1 月亦投得荃灣市地段第 428 號用地，將建成數據中心。集團背靠擁有不少工廈資源的大股東新鴻基地產(16)，亦為長遠發展優勢。
不過，集團搶投上述將軍澳最新數據中心用地，有著中長期策略的重要性，但風險是即時令負債大增，暫時融資源自大股東及銀行，以前者佔大份，管理層提到今年下半年董事會將討論長遠融資方案，我認為正路是配股，亦相信市場有足夠需求，而對每股派息或有攤薄效應。但管理層提到不排除減派息這個選擇，我對此則有保留，因對市場估值有較大負面影響，大股東現佔股權近74%，近頂，不知是否因看好其長線價值而惜售或不想被攤薄，而影響配股的可能性。
懂得計算目標公司的預測「估值區間」，可幫助大家如巴菲特般在合理估值下買好公司，更重要是不會買貴貨，若再加上學懂分析「公司質素」及找出「催化劑」，認清這三個元素，再配合「立體九宮格選股法」，除可以找尋適當時機投資大型及中型股外，也可以幫助發掘潛力倍升股。我和Larry Hung會在3月尾起舉辦投資課程「 以「立體九宮格選股法」發掘潛力倍升股」，有興趣了解詳情請按此。
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有新鴻基地產(16)及新意網(1686))
(以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
(By Michael Kan)
雲計算是一個市場焦點，但不知大家有否留意到，新意網(1686)股價於1月尾升破12月高位後，有一段頗理想的走勢，2月至今升了13.6%。
不過，週五收市後公布的中期業績會帶來怎樣的影響？下列財務分析摘要可見，收入按年升18%，不錯，但毛利率卻仍持續下跌，加上營運開支佔收入比率增加，令每股盈利(不包括投資物業公平值變動之影響)按年升7%至$0.08，雖然按慣例不派中期息，但全年此數據相等於每股派息，而按過往兩年全年數字等於上半年的$2.04計，可推測全年每股派息為$0.163，比現時唯一跟進的投行DBS預測的$0.17低。明白可能入賬時間或可能令下半年業績比過往佔比多，但因已提取大額貸款作剛投標成功的另一塊將軍澳數據中心前期支出，利息支出也會相對增加。
集團以6月年結，是年度至今股價走勢表示估值息率區間在2.6%至3.9%，相信今年中前較大機會在此區間徘徊，除非雲計算繼5G後被炒成一個短期泡沫。現價$5.68，代表是年度預期息率2.9%，算略偏費水平，業績或算是略差於市場預期，至少不是優於預期，加上近日升幅不少不排除股價短期有點壓力。不過，預期每股派息增幅升不錯，暫看估值上於至2020年中的明年度已算合理，加上雲計算需求仍大，還有狀告香港科學園的潛在利好，以中長線角度看仍是不錯的投資選擇。
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(By Michael Kan)
前天文章(按此重溫)講完香港寬頻(1310)，股價於上週五被沽售至曾經大跌，雖然收市時跌幅大幅收窄，Morgan Stanley收市後亦叫趁低吸納，但這兩天股價仍沒特別起色。
今天則講下新意網(1686)，其實股價走勢更差，自8月尾見頂收$6.35，至上週五的$4.5，跌幅更達29%。9月初公布的全年業績似乎是轉捩點，9月6日文章(按此重溫)已作分析，負面因素是毛利率大跌，解釋也幫合理，還可以批評的是將軍澳新數據中心上客較慢，但始終雲空間需求持續，未來業績仍有增長空間。以上週五收報$4.5計，預期息率有3.8%，也非低至不吸引。
(圖片來源：港股360)
或許新意網在香港多多少少被視為科網股，因此最終也受到香港及美國科網股接力弱勢所拖累。不過，我一直視新意網為如REITs般的收息股，可是看全球市值最大的數據中心REIT，Equinix(REIT)的股價(下圖)，今年也好不到那裡，2.2%的低歷史息率著實不吸引，預期息率應也不高，而因積極擴展及收購而增加的借貸，於加息期也增加了風險。
(圖片來源：Yahoo! Finanace)
(圖片來源：iMoney)
再看看星加坡數據中心股，市值比新意網多一倍，歷史息率起超過6.0%的Mapletree Industrial Trust又如何？今年的股價(下圖)也是表現不理想，似乎新意網也不可以獨善其身。
(圖片來源：Yahoo! Finanace)
有一單司法覆核，判決對新意網的未來發展有重要影響，以下節錄自Philip Capital的報告，可參考一下，不過相信官司至少需要一兩年才被處理。
「對工業邨分租規管提出司法覆核在2018年9月10號，集團向香港科技園公司提出司法覆核，指控其縱容旗下工業邨租客分租予第三方，並要求公司重新執行租約條款。根據租約條款，由於租約是受政府資助以低於市價出租，因此租客禁止向任何第三方進行分租。數據中心業務本身便有涉及分租行為，所以公司在營運中很有機會違反租約條款。據稱，現時有些營運商利用條款中的灰色地帶在工業邨內進行分租。有鑑於此，集團決定提出司法覆核。目前，將軍澳工業邨內共有九家數據中心營運商，包括﹕中國移動、NTT Communications,HKCOLO及Digital Realty Trust等等。假如司法覆核成功堵塞現時漏洞，位置將軍澳工業邨的數據中心營運商便機會被罰款，甚至被要求中止租約。另外，由於將軍澳有四條海底電纜連接，因此成為香港其中一個非常適合發展數據中心的地區。假如將軍澳工業邨的數據中心因規管停止營運，Mega Plus將成為唯一一家位於將軍澳，並同時可以進行分租的數據中心，有助提升Mega Plus在香港的地位。 」
以下也分享今期iMoney財經雜誌的數張圖表，可對現時香港的數據中心情況加深了解。
(圖片來源：iMoney)
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有香港寬頻(1310)及新意網(1686))
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